Foi julgada pela 1a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), no dia 23 de novembro de 2021, apelação cível que versa sobre uma ação, proposta por um Condomínio, em face da Construtora de um empreendimento que contou com uma série de vícios estruturais, que, segundo o autor, afetam a solidez do imóvel e a segurança dos moradores.
O empreendimento, que foi entregue no ano de 2012 pela Construtora, já no ano de 2014 foi alvo das primeiras reclamações, em detrimento da necessidade de reparo de trincas, infiltrações e outros vícios menores que prematuramente constavam no imóvel. Em razão disso, em 2015, a Construtora efetuou os reparos dos vícios reclamados, os quais foram aceitos pelo Condomínio, uma vez que, em primeiro momento, aparentavam ter sido efetivamente resolvidos.
Ocorre que, os reparos realizados pela Construtora no ano de 2015, embora aparentassem ser efetivos, posteriormente, se demonstraram insatisfatórios aos olhos do Condomínio, haja vista a persistência dos problemas. O Condomínio, então, em 2016, encaminhou uma notificação extrajudicial à Construtora comunicando tal fato.
Em 2020, diante da inércia da Construtora, fora ajuizada uma ação de obrigação de fazer pelo Condomínio, pretendendo, assim, que fossem realizados os reparos necessários no empreendimento. Porém, o juízo de primeira instância entendeu ter havido a decadência desse direito (que, em linhas gerais, significa a perda do direito do titular em buscar uma solução perante o Poder Judiciário, haja vista que o mesmo não ajuizou a ação dentro do prazo estabelecido pela legislação).
Para tanto, o juízo de primeiro grau dispôs em sua decisão que, como a ação proposta pelo Condomínio ensejaria em uma sentença de natureza exclusivamente constitutiva, que busca modificar uma situação jurídica indesejada, dever-se-ia aplicar o prazo decadencial de 5 (cinco) anos, estabelecido pelo artigo 618 do Código Civil brasileiro, no tocante aos problemas que comprometem a solidez e segurança da obra, e o prazo decadencial de 90 (noventa) dias, estabelecido pelo artigo 26 do Código de Defesa do Consumidor, em relação aos demais vícios de fácil constatação.
Diante da decisão proferida, o Condomínio recorreu. E, em segunda instância, os desembargadores designados decidiram pela reforma da decisão, visto que, segundo eles, a sentença proferida não teria natureza unicamente constitutiva, mas também condenatória, na medida em que a ação visaria o reconhecimento de responsabilidade civil da construtora, com pedido de obrigação de fazer, sendo passível de conversão em perdas e danos.
Assim sendo, entenderam os magistrados que, tendo o Condomínio verificado os defeitos dentro do prazo de 5 (cinco) anos, correria a partir daí a prescrição decenal, prevista no artigo 205 do Código Civil, uma vez verificada a falta de prazo legal específico para a situação apresentada.
Ademais, reformou-se também a decisão proferida em primeira instância no sentido de impor à Construtora a obrigação de realizar os reparos de todos os itens apontados pela perícia que foi realizada no imóvel, podendo, ainda, futuramente, a obrigação imposta ser convertida em perdas e danos, e no pagamento das custas e despesas processuais, honorários periciais e verbas advocatícias.
A equipe do Zanetti e Paes de Barros Advogados se coloca à disposição para solucionar eventuais dúvidas acerca do tema.
Por: Bianca Oliveira Begossi e Guilherme Amaral Ricardo.