STJ determina que falta de Registro em Cartório impede execução extrajudicial em rescisão de contrato de imóvel

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu, no REsp 2.135.500, que a falta de registro do contrato de alienação fiduciária impede a execução extrajudicial prevista na Lei 9.514/1997, especialmente quando a inércia da vendedora ocorre de forma deliberada.

No caso analisado, a empresa vendedora só registrou o contrato dois anos após sua celebração, e apenas depois que os compradores ingressaram com ação de rescisão contratual, pleiteando a devolução dos valores pagos. Os compradores haviam alegado dificuldades financeiras e, com isso, buscaram rescindir o contrato e reaver os valores pagos.

O STJ determinou que, sem o devido registro, não há propriedade fiduciária constituída, o que impede a aplicação desse regime jurídico e permite a incidência do Código de Defesa do Consumidor (CDC), mais favorável ao adquirente. A relatora, ministra Nancy Andrighi, destacou que a falta de registro não compromete a validade do contrato, mas impede a execução extrajudicial, pois o registro é um requisito essencial para sua eficácia plena.

Além disso, ressaltou que empresas do setor imobiliário frequentemente retardam o registro para evitar custos, o que pode gerar insegurança jurídica e comprometer a previsibilidade das relações contratuais. Dessa forma, a decisão aplicou o CDC e a Súmula 543 do STJ, que prevê a restituição das parcelas pagas pelo comprador em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel.

O caso evidencia a importância da due diligence em transações imobiliárias, tanto para compradores quanto para vendedores. O registro tempestivo do contrato é essencial para garantir a segurança jurídica das partes envolvidas e evitar litígios que possam comprometer a validade e a eficácia da operação.